Vente immobilière : une vente annulée dix ans après pour motif d’indécence locative - 20/09/2023

Pour être loué, un logement doit respecter des critères de décence précis dont une surface habitable minimale, l’absence de risques pour la santé et la sécurité des occupants, l’absence d’animaux nuisibles et de parasites, une performance énergétique minimale et la présence d’éléments d’équipement et de confort précis. En juillet dernier, une cour d’appel a annulé la vente d’un logement loué pour motif d’indécence de location, et ce, dix ans après l’achat du bien effectué le 7 janvier 2013.

Cette décision radicale souligne l’importance du respect des règles de décence en matière de location, une obligation que le notaire est tenu de préciser clairement à l’acquéreur d’un bien déjà loué ou destiné à être loué en vertu de son devoir d’information et de conseil. Notre société de diagnostics immobiliers, disponible dans la région Occitanie pour tous vos projets de transactions immobilières dont les ventes de logements déjà loués ou destinés à la location, vous rapporte les faits.

Investissement locatif : attention aux apparences trompeuses en matière de décence locative

Lors d’un investissement locatif qui porte sur un bien déjà loué, il ne faut pas se fier aux apparences. Dans l’affaire en question, la location en cours du logement mis en vente, composé de deux remises aménagées situées en rez-de-chaussée, l’une de 2,82 m2 et l’autre de 9,79 m2, ne suffisait pas pour attester de son respect des règles de décence imposées par la réglementation en vigueur et des règles d’hygiène et de santé imposées par la ville. L’autorisation de location accordée par le syndicat des copropriétaires non plus. En effet, malgré sa location effective, par ailleurs à titre saisonnier, le logement acheté en janvier 2013 était bel et bien indécent pour être loué à titre de résidence principale : trop exigu, pas de vide sanitaire, éclairage naturel insuffisant et défaut d’isolation.

Par conséquent, lorsque la location est devenue au travers d’un nouveau contrat celle d’un logement d’habitation à compter du 16 mars 2013, elle n’était plus en règle. Ainsi, en 2018, à la suite d’une enquête des services d’hygiène et de santé de la ville, le préfet a prononcé l’interdiction de louer et a mis en demeure la propriétaire, par un arrêté en date du 23 avril 2018, d’interrompre le contrat pour non-conformité avec les exigences de décence. La propriétaire s’est donc retournée contre le notaire lui reprochant de ne pas l’avoir alertée lors de son achat dont il connaissait la destination et a réclamé la nullité de l’acte de vente.

Achat d’un logement indécent pour être loué : un notaire négligent condamné avec le vendeur

Face aux poursuites, le notaire n’avait aucun recours. Il fait remarquer la présence d’une clause « notion de logement décent » au sein de l’acte de vente ainsi que la nature de la location au moment de la transaction, soit une location saisonnière non soumise aux règles de décence, mais rien n’y fait. Selon la cour d’appel, il a bel et bien failli à son devoir de renseignement et de conseil puisqu’il n’a pas sensibilisé la locataire « profane » à l’obligation de respecter les règles de décence applicables aux locations, dispositions qui, dans la clause avancée, n’était pas suffisamment décrites. En effet, cette clause ne mentionnait pas les règles relatives au décret logement décent n°2002-120 du 30 janvier 2002 ni la nature des contrats de location concernés. Qui plus est, le notaire avait également omis d’indiquer à l’acheteuse les exigences émanant du règlement sanitaire départemental. Les divers manquements du notaire au regard de son devoir d’information et de conseil n’avaient donc pas permis à l’acquéreuse de bien appréhender son investissement locatif.

La vente du bien a donc été annulée par la cour d’appel le 6 juillet 2023, confirmant ainsi le jugement de première instance, et ce, malgré la prescription invoquée par le vendeur. La totalité du montant de la vente, soit près de 90 000 euros, devra donc être restituée à l’acquéreuse et elle recevra aussi des dommages et intérêts (2 500 euros), une somme au titre de la réparation du préjudice moral (1 000 euros) et le remboursement des frais liés à la procédure au titre de l’article 700 (5 000 euros), et ce, in solidum par le vendeur et par le notaire.