Etat des risques : Révéler tout sinistre lors d’une vente immobilière est impératif - 27/11/2023

Les transactions immobilières sont soumises à des obligations strictes et notamment celle de faire preuve de transparence concernant tout antécédent de sinistre ayant fait l’objet du versement d’une indemnité d’assurance. L’information relative à tout antécédent de sinistre indemnisé lié à une catastrophe naturelle, minière ou technologique, doit figurer sur le formulaire d’état des risques, un document beaucoup plus visible au sein d’une vente ou d’une location depuis le 1er janvier 2023. En effet, depuis cette date, son existence doit être signalée dès l’annonce immobilière et il doit être remis à chaque première visite du bien par tout acquéreur ou locataire potentiel. Comme l’a souligné le 28 septembre 2023 une décision émanant de la Cour d’appel de Montpellier, remettre un état des risques sans déclarer un sinistre indemnisé peut avoir de graves conséquences même longtemps après la vente d’un bien.

État des risques incomplet : Un risque financier d’envergure pour le vendeur d’un bien

Pour un acheteur, acquérir un bien immobilier comportant un état des risques l’engage à supporter les effets des aléas répertoriés dans ce document. Si l’état des risques comporte en plus la déclaration d’un sinistre antérieur indemnisé, l’acquéreur signe la promesse de vente et l’acte de vente en toute connaissance de cause concernant cette éventualité. Mais encore faut-il que le vendeur ait bien respecté ses obligations concernant l’information relative aux sinistres. Le 28 septembre 2023, la Cour d’appel de Montpellier a mis l’accent sur la gravité d’omettre toute information concernant un antécédent de sinistre indemnisé. En effet, le non-respect de cette obligation par les vendeurs a entrainé l’annulation de leur vente réalisée en 2010. En effet, ils n’avaient pas déclaré un sinistre important survenu en 2002 à la suite d’une inondation et qui avait donné lieu au versement d’une indemnité par leur assurance.

Non-déclaration de sinistre : Un état des risques erroné et lourd de conséquences

C’est en 2014, soit quatre ans après leur achat et lors de l’inondation de leur bien, que les acquéreurs ont découvert que les vendeurs n’avaient pas déclaré sur l’état des risques le sinistre que leur bien avait subi en 2002. En effet, alors que leur propre sinistre s’est soldé par la publication d’un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, les acquéreurs ont pris connaissance de l’historique des arrêtés couvrant leur commune, dont six pour inondations et coulées de boues, ainsi que du nom des sinistrés dont faisaient partie les vendeurs de leur bien. Ils ont donc porté l’affaire devant la justice. Après le rejet en première instance de leur demande en nullité de la vente, la Cour d’appel de Montpellier a statué en leur faveur en septembre 2023, en condamnant les vendeurs à restituer le prix de la vente et d’autres frais, soit plus de 456 000 euros. Cette décision ne peut que mettre en garde les vendeurs sur la gravité du verdict encouru lorsqu’on dissimule un antécédent de sinistre sur le formulaire d’état des risques.